[월드경제=마지현 (재)파이터치연구원 수석연구원] 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2021년 기준 전국에서 월세를 100만원 이상 내는 아파트 거래량은 6만 4천 712건으로 전체 아파트 월세 거래량 중 19.5%를 차지했다. 이 수치는 문재인 정부의 부동산 세제 개편 시행 첫해인 2018년 거래량(2만 4천 395건)과 비교하면 165% 증가한 것이다.

같은 시기에 종합부동산세도 두 배 이상 상승했다. 국세청 자료에 따르면 종합부동산세율은 2주택(조정지역) 및 3주택 이상의 경우 2018년 0.5~2.0%에서 2021년 1.2~6.0%로 증가했다. 일부 부동산 전문가들은 월 100만원 이상의 아파트 월세 거래량이 증가된 원인이 종합부동산세 인상 때문이라고 주장한다. 종합부동산세가 강화 되면서 보유세 부담이 커지자 임대인들이 세금을 내기 위해 이를 월세에 전가한다는 것이다. 이에 대한 객관적인 연구결과도 있다.

필자가 속한 재단법인 파이터치연구원에 따르면 주택 보유세와 월세 간에는 상호 비례 관계를 가진다. 이런 분석은 우리나라를 포함한 경제협력개발기구(OECD) 22개 국가의 2000년부터 2020년까지의 자료 분석을 통해 나타난 결과다. 이는 주택보유세가 증가할수록 월세가격도 상승한다는 의미다.

이런 연구를 할 때 주의할 점이 있다. 우연히 주택보유세가 오를 때 월세가 증가할 수 있기 때문에 보다 심도 있는 인과관계 분석이 필요하다는 것이다. 예를 들면 금리가 상승하면 대출받아 집을 장만한 다주택자는 대출이자 부담이 커져 이를 월세로 전가시킬 요인이 크므로 월세를 올린다. 따라서 이자율, 주택가격 등 월세에 미치는 다른 요인이 영향을 미치지 않도록 통제한 후 주택 보유세가 월세에 미치는 인과관계를 분석했다. 그 결과 주택 보유세가 1% 증가하면 월세는 0.06% 오르는 것으로 나타났다. 즉, 주택보유세가 늘어나면 임대인은 추가적으로 늘어난 세금을 임차인에게 전가시켜 월세가 상승한다는 논리다.

이렇게 분석된 수치를 우리나라에 적용하면 다음과 같다. 기획재정부에 따르면 2021년 기준 주택 보유세 납세자 1명이 내는 평균 세액은 601만원으로 전년도 대비 약 332만원 증가했다. 이 수치에 상기 분석 내용을 적용하면 월세는 연간 240만원 오르는 것으로 나타난다. 증가된 주택보유세의 상당 부분이 임차인에게 전가되는 것을 알 수 있다.

문재인 정부는 임기 내내 조세 형평성 제고와 부동산 가격 안정을 정책목적으로 종합부동산세율을 대폭 강화했다. 문 정부는 늘어난 종합부동산세 부담을 월세에 전가시킨다는 일부 주장에 대해 과장된 것이라고 치부했다. 그러나 앞에서 살펴본 바와 같이 종합부동산세 부담이 월세로 전가돼 저소득층의 부담을 증가시키는 것으로 확인됐다. 지난해 12월 31일 종합부동산세법이 일부 개정되면서 다주택자의 종합부동산세는 2주택 이하의 경우 0.5~2.7%, 3주택 이상의 경우 0.5%~5.0%로 일부 낮아졌지만 여전히 2018년에 비해 높은 수준이다. 따라서 과도하게 인상된 종합부동산세율을 2018년 수준으로 낮추는 방안을 검토해야 한다.